目 次
１．固定資産税は賦課税
２．不動産の評価は結構タイヘン
３．役所の方は懸命に作業されていますが…
４．どのような課税誤りがあるのか。
５．払い過ぎた固定資産税を取り戻すお手伝いをします。
６．お客様のメリット
７．固定資産税減額コンサルティングの依頼方法
毎年５月頃になると役所から送られてくる固定資産税の課税明細書。昔から役所がやっていることだし、税金を納めることは国民の義務なので、特に疑問を感じることもなく払って来られたことと思います。ところで、固定資産税の税額は、どのように決められているのでしょうか。
１．固定資産税は「賦課税」
所得税、住民税、法人税といった税金は、申告税といって納税者の申告に基づいて課税されます。事業主であれば、合理的な範囲でご自身が払う税金をある程度コントロールすることも可能です。
これに対して、固定資産税は「賦課税」といって、課税庁（役所）が貴方の所有している不動産の価格を調査・査定して評価額を決定して課税標準を求め、これに税率を乗じることで税額が決定されてます。
即ち、申告税と異なり、賦課税の場合は、何のやりとりもなしに課税庁によって税額が決定される形となり、この仕組みが成り立つ為には、課税庁は間違うことがないという考え方がベースとなっています。
固定資産税と同様に財産に課税される税金として相続税がありますが、こちらは、課税財産の評価を税理士/不動産鑑定士の力を借りて適正なものにすることが可能です。税額が一方的に決定されて、いきなり課税明細が送られて来るという点において、固定資産税は、かなり特殊な税金であるということが言えるでしょう。
２．不動産の評価は結構タイヘン
不動産は、その有用性の故に全ての国民の生活と活動に欠くことのできない基盤です。不動産は、究極の一品ものであり、この世に同じものが二つとして存在しません。（似たような物件はありますが）その経済的価値は個々の不動産が持っている個性のみならず、立地条件、街路条件、公法上の規制、更には地域の動向によっても変わってくるので、不動産の適正な価格を求めるのはかなり大変な仕事です。
人口が数十人の村ならばともかく、人口が数万人レベルの市町になってくると、極めて多くの不動産が存在しています。それぞれが様々な意味で異なっている不動産を一律に評価することには相当な困難を伴います。
3．役所の方は懸命に作業されていますが…
固定資産税の税額の基礎となる不動産の評価は、役所の資産税課の職員が行っています。
役所内の人事ローテーションにより資産税課に配属された職員は、勿論、不動産の専門家ではありません。資産税課の職員は、総務省が定めた固定資産評価基準に基づいて、土地及び家屋の評価を行っていますが、この基準自体が、昨今の複雑な不動産の状況に追いついてい ない面があります。資産税課の職員は、懸命に職務を行っていますが、どうしてもミスが出て来ることは避けられないという状況があります。
固定資産税の課税誤りについて、総務省が平成24年8月に「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果」を発表しています。
上表を見ると、全国市町村の約９３％で課税誤りがあったという結果になっています。
次に「納税義務者総数に占める課税誤り者数割合」という調査結果を見てみましょう。
これを見ると、納税義務者数の約0.2%に課税誤りがあったという結果になっています。
この調査には最大の人口を擁する東京都が回答しておらず、また、課税誤りは納税者が役所に行って審査申し出等を行わない限り明らかになることはないので、実際はもっと多いものと考えられます。
固定資産税の課税誤りが発生してしまう理由は下記の通りです。
✔ 不動産は個別性が強い上、関連法規、権利関係等が絡んで来ることから評価が難しい。
✔ 評価を担当している資産税課の職員は不動産の専門家ではない。
✔ 資産税課の職員は３年程度のサイクルで異動してしまう。
✔ 不動産（土地及び家屋）は極めて数が多く、資産税課のマンパワーが足りていない。
既述の如く、不動産の評価は極めて複雑です。財政難から人件費が切り詰められいる関係で資産税課の職員数自体が少ない上、不動産の評価に十分慣れていない職員が評価業務を行うと、どうしてもミスが発生してしまいます。固定資産評価基準が複雑すぎて、固定資産税課に配属されるとノイローゼになる職員も珍しくないという話も耳にします。
4.どのような課税誤りがあるのか。
前掲の総務省調査によると課税誤りの内容は下記の通りです。
土地及び家屋の固定資産税は 役所が一方的に評価し課税する「賦課課税方式」が採用 されています。この「賦課課税方式」は、納税者が役所に説明を求めない限り、評価の詳しい内容が開示されることはなく、また、課税誤りが発生してしまった場合、行政側も誤っていることに 気付かずに課税し続けてしまうということが多々あります。一旦、ミスが起きてしまうとその後何十年にも渡って不合理に高い税金を払い続けることになる訳ですから、納税者の立場からするとたまったものではありません。
5.払い過ぎた固定資産税を取り戻すお手伝いをします。
固定資産税の評価も、人間のやること（しかも厳しい状況下）ですから、間違いが起きてしまうことには避けられない面があります。
しかしながら、賦課課税方式は基本的に課税庁が間違うことがないという考え方が前提となっている上、一般的に行政には無謬性（むびゅうせい）と言って失敗が許されない文化が存在する為、担当者に間違いを指摘してもなか なか認めようとしない傾向があります。
「令和２年版地方財政白書」によると固定資産税は市町村税収の40.5%（都市計画税を含めると46.3%）を占める基幹税であることから、組織全体としての防衛機能も働き、かなりタフな交渉になることが多々 あります。
固定資産税の評価ミスは、専門的な見地からかなり細かく調べないと分からないことが多いです。また、職員による通り一篇の説明を突破するには、強い論理性と説得力が必要となります。時にはタフな交渉も必要となることから、専門家が担うべき分野と言えるでしょう。
6.お客様のメリット
お客様の立場から、固定資産税減額コンサルティングには下記メリットがあります。
✔ 評価誤りが判明した場合、地方税法の規定により過去５年分（自治体によっては最大２０年分）の払い過ぎた税金が還付されます。
✔ 固定資産税額が適正化され、将来に向かって税負担を軽減することができます。
✔ 固定資産税減額コンサルティングは、完全成功報酬制ですので、役所との交渉段階においてお客様の費用負担はありません。
このように数々のメリットがある固定資産税減額コンサルティングですが、事前の調査、資料の準備、役所との交渉等に相応の工数及び時間を要することから、基本的に、不動産鑑定及びコンサルティング業務でご縁をいただいたお客様に限っての提供とさせて頂いております。
7.固定資産税減額コンサルティングの依頼の流れ
