不動産の鑑定評価・価格等調査/意見書

１．不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、法律に定められた唯一の法定文書です。不動産の価格・賃料や対象となる不動産の状況、依頼目的や条件、価格を決定した理由などが詳細に記載されています。

不動産鑑定評価書は、次のような場面でお役に立ちます。

【個人のお客様】
・相続において、円満な遺産分割の為、各不動産の価格を明確にする必要があるとき。
・相続において、市街地山林・高低差のある土地・無道路地等、国税局の財産評価基準よりも実勢価格が大幅に低くなる不動産について、合法的に税負担を軽減したいとき。
・売買において、取引の指標となる価格を把握することで交渉の主導権を握りたいとき。
・賃料・利回りの見立によって価格が大きくブレる投資用不動産の市場価格を知りたいとき。
・親族間取引において、取引価格が適正であることを証明する必要があるとき。
・地代・家賃の改定交渉をおこなうとき。
・市場価格の把握が困難な借地権及び底地の買い取り価格を把握したいとき。

【法人のお客様】
・関係会社間等取引において、取引価格が適正であることを証明する必要があるとき。
・不動産を担保として金融機関から融資を受けるとき。
・消費税もしくは減価償却費の算定の為、土地建物の価格割合を把握したいとき。
・未公開株の株価算定の為、保有不動産の適正な価格を把握する必要があるとき。
・売買において、取引の指標となる価格を把握することで交渉の主導権を握りたいとき。
・M&A案件において、ポートフォリオの目線を把握したいとき。
・減損会計など、B/S における様々な調整をおこないたいとき。

【税理士・会計士様】
・相続税申告の際、財産評価基準による評価額よりも、実勢価格が著しく低い不動産について相続税額を圧縮したいとき。
・同族間・関係会社間において適正な税申告を行いたいとき。
・M&A案件に保有不動産及び買収先不動産ポートフォリオの市場価格を把握したいとき。
　（弊所は、国内のみならず、海外・外資系のクライアントの依頼による英文評価にも対応しています）

【法律事務所（弁護士）様】
・賃料（家賃・地代）の値上げ・値下げ訴訟における証拠書類が必要なとき（裁判鑑定について、弊所は判例等を踏まえた鑑定評価書を作成、十分な実績を有しています）
・ビルの建て替え等に伴う、適正な立退料を判定する必要があるとき（難易度が高い店舗の立退料の評価についても、十分な実績を有しています）
・民事再生、会社更生及び破綻懸念先が保有している不動産の処分価格を把握する必要があるとき。
・離婚裁判などにおける財産分与の為、不動産の適正価格を把握する必要があるとき。
（弊所は、国内のみならず、海外の法律事務所からの依頼にも対応し和解に導いた実績があります）

２．価格等調査報告書/意見書

鑑定評価書の記載事項等は、法律（基準）で厳格に定められていますが、その記載内容を一部省略・簡素化した簡易鑑定書及び価格等調査報告書も作成しています。また、不動産の経済的価値及び問題点について主張したい内容を強調した意見書を作成、裁判において勝訴に導いた実績があります。

３．対応エリア

北海道から沖縄まで、都市部から農村・山間部に至るまで日本全国に所在する事務所ビル、マンション、アパート、別荘、商業施設、工場、倉庫、旅館、ホテル、自動車教習所、ゴルフ場等、様々な不動産の評価をおこなって来た実績があります。

不動産コンサルティング

不動産鑑定士の主な仕事は、鑑定評価書を作成することですが、公正中立な立場から、不動産について問題・課題を抱えている方の良き相談相手となって問題解決のお手伝いをすることも、重要な役割と考えています。

１．相続を巡る財産評価

遺産相続の場面において、不動産は金額が大きく、現金や有価証券と異なって公平な分割が難しいことから争いの種になることがよくあります。また、相続財産は、一般的に、国税局が定めた基準によって評価が行われますが、当該基準は課税の公平の観点から全国一律となっており、不動産の実勢価格よりも高い評価がなされることがあります。特に、市街地山林・高低差のある土地・無道路地・市街化調整区域内の雑種地等については、実勢価格との乖離が大きくなる傾向があります。相続のトラブルを未然に回避する為、また税負担を合法的に軽減する為のコンサルティングを行っています。

相続税関係を得意とする税理士とダッグを組み、節税に尽力することのみならず、関係者の皆様との信頼関係を構築し、円満なご相続となるよう全力を尽くします。

２．借地・底地コンサルティング

今、支払っている/受け取っている地代は、適正なものなのでしょうか。

マクロ経済情勢の変動、地域の繁栄衰退等の趨勢、公租公課の改定等によって、地代の相場は変化しています。借地借家法では、税金や地価の変動等によって、現行地代が近傍の相場に比べて不相応に高くなったり、安くなったりした場合、地代の増額や減額を請求することが認められています。地代の増減額交渉をおこなうには、まず現在の相場を把握することが必要です。また、値上げや値下げの交渉の為には、相手方が納得するような明確な説明が必要です。

地代さらには借地権や底地の市場価値の把握は非常に困難です。普通の不動産と異なり、借地権・底地は相対で取引されることがほとんどで、市場が一般に公開されていないからです。裁判所の借地非訟事件の資料、鑑定士独自のルートで入手可能なデータ、複数の手法を活用して、妥当な地代及び価格を求めます。是非ご活用下さい。

３．不動産投資 / 土地活用コンサルティング

現在、企業様から提案されている○○対策の不動産有効活用プランは妥当なものでしょうか。　設定賃料、想定経費は十分に現実的なものでしょうか。 世界的な供給不足に伴うインフレ亢進、将来に対する不安、更には、大きな趨勢として情報空間におけるマネーゲームが限界に達している現在、現実空間（実物資産）に投資資金が振り向けられています。人口の高齢化等により余り元気がないものの、自民党の超長期政権により政治的に安定しており、デモなどがほとんどなく社会秩序が保たれている日本の不動産は、投資資金の避難先としても注目が集まっています。投資用不動産は、市場に単独で存在している訳ではなく、他の物件との競合等の複雑な関係の中で存在しています。対象不動産のポジショニング・可能性を把握するには、綿密な市場調査が必要となります。外資系不動産会社にて、不動産の買い付け及び開発案件を手掛けていた経験から、詳細な調査・データに基づく的確な投資アドバイスを行うことができます。現在、規模の大きなところではM&A におけるバルク案件の査定、小さなところでは、個人投資家様の不動産投資のアドバイザーを務めています。費用等については柔軟性を持って対応していますので、是非ご活用下さい。

４．固定資産税減額コンサルティング

固定資産税減額コンサルティングでは、払い過ぎた固定資産税を取り戻すお手伝いをしてい　　ます。固定資産税は、市町村の税収の約４割を占める基幹税です。税額の元となる、当該不動産の評価は、担当部署の職員がおこなっています。彼らは、職務に忠実に懸命に評価をおこなっていますが、下記理由により、どうしてもミスが発生してしまう傾向があることは否めません。

・不動産は、個別性が強く、関係法規や権利関係が複雑なことから、そもそも総務省が定めた基準に基づいて全国一律で評価すること自体に無理がある。
・担当する市町村の職員は不動産の専門家ではない上、３年程度で異動してしまう。
・網羅しなければならない不動産の数が余りにも多すぎて手が回らない。

結果的に、土地についても建物についても、評価ミスの発生が避けられない状況にある訳ですが、無謬性の原則等により、納税者の側から言わない限り、評価ミスが明らかにされることはなく、そのまま不当に高い税金を払い続けることになります。只、市町村の職員は、故意に高い税金を賦課している訳ではなく、また、固定資産税は基幹税であることから、交渉はタフなものになることが多々あります。弊所は現在、地価公示・地価調査・固定資産税路線価といった公的評価に携わっておらず、インディペンデントな立場から、対象不動産及び当該地域に関する総合的な知識を駆使して交渉を行うことがあります。税金を払い過ぎていた場合、地方税法の規定によれば過去５年に遡って還付されますので、周辺に比べて不当にご自身の固定資産税が高いとお感じになっている場合には、事前調査をおこなうことをお勧めします。

記事執筆 及び 翻訳（日英・英日・中日）